賃貸経営を成功させる方法？！
●賃貸管理を成功させる方法
１、賃貸不動産を経営する際のチェックポイント 賃貸物件を管理するにあたっては、多くの収益を得られるように適切な対策を講じることが大事です。弊社では賃貸管理の代行を行っておりますので、ご相談ください！
経営代行型の賃貸管理システムを活用して賃貸経営をその道のプロフェッショナルに代行してもらうことによって、専門的知識の不足によるトラブルを未然に回避して、物件の生み出す利益を最大限に確保が可能だと考えています。
投資を目的とした不動産経営を成功させるためには、最終的に得られる利益として、生涯キャッシュフローを最大化することが目標になります。
不動産投資を行う上で、物件の売却を想定せずに長期間保有をする場合、保有期間中の利益を最大化することが焦点になります。保有期間中の収益は、入居契約時に定められた家賃に家賃回収率を掛け合わせたものと、その他の礼金などによる収入によって構成されます。
２、投資を目的とした不動産経営を成功させるために 大阪での不動産投資を目的とした賃貸管理を成功させるためには、保有期間中の収益を最大化することが大切です。具体的には、高い賃料設定で入居率を向上するほか、滞納による家賃回収率の低下を防ぐことも収益の最大化に関係する要素と言えます。
また、当然のことながら、収入を増やすだけではなく支出を減らすことも重要になります。
高い家賃設定で高い入居率や家賃回収率を実現することは、オーナーさまの収益が拡大することに直結します。そのような目的を果たすためには、空室対策の方法にも気を配ることが大事です。「転ばぬ先の杖」などの格言もあるように、不動産を経営する場合にも、空室が発生してからではなく、発生する前に空室対策を講じることが大切になります。 経営する物件が満室になっている場合、オーナーさまは、コストや時間、エネルギーをかけて対策を講じる必要はないという考え方になりがちです。確かに、部屋が埋まっていることにはそれなりの理由があるので、下手に手を加えて費用などを無駄にするぐらいなら現状を静観した方が得策と言えます。とは言うものの、現在は満室であっても、その状態がいつまで続くかは分かりません。
つまり、満室の状態でも、物件を取り巻くさまざまな環境の変化に対応できるように適切な手段を講じる必要があるのです。現代であれば、インターネットが無料や宅配ボックスが物件設備であることは当然のようになりつつあります。
現代のニーズに合わせて常に気を配らないと、実際に空室が発生してから対策を講じることを余儀なくされます。そのような場合、収益の変動が大きくなるため、安定した不動産経営を実現することが難しくなります。
３、空室対策を行うタイミングと方法について これから大阪の賃貸管理による収益を拡大するためには、空室対策の方法もチェックポイントの一つです。
入居者保持の為に何か付加価値を付けた後、空室が発生したとしてもすでに入居者保持の対策が講じられて価値の高まっている部屋であれば、短期間の内に次の入居者が見つかることでしょう。
その一方で、部屋が空いてから対策を講じる方法では、さまざまな問題が発生してしまうことが想定されます。以前の入居者は、家賃や設備に対する不満から退去してしまったのかもしれません。
また、現在は退去していなくても、同じような不満を持っている入居者がほかにも存在する可能性は高いと言えます。そのような状況を放置し、退去者が発生してから対策を講じるということを繰り返していると、それぞれの借り主による不公平が拡大し、入居者からの不満も増大することが想定されますね。
今回は、賃貸管理についてお話させて頂きました！
是非、参考にして頂ければと存じます。
設備ランキング2015
こんにちは、不動産コンサルタントの岡本麻美です。
今回は、全国賃貸住宅新聞で『人気の設備ランキング2015』についての記事がありましたので、ご紹介いたします。
★単身者向け物件★
第1位 インターネット無料（前回2位）
第2位 オートロック（前回1位）
第3位 浴室換気乾燥機（前回4位）
★ファミリー向け物件★
第1位 追い焚き機能（前回1位）
第2位 システムキッチン（前回5位）
第3位 オートロック（前回2位）
という結果でした！
その中で注目したいのが、単身者向け物件で1位を獲得した『インターネット無料』です。
インターネットは入居者さんが個人で契約すると毎月5,000円ほどかかります。毎月の家賃にプラス5,000円はなかなかの負担になりますし、契約手続きの手間もかかります。そういった面から考えると、無料にすることでかなりお得感があります。
当社でも空室対策の一つとして、無料インターネット設備の導入を積極的に提案していますので、ご興味のあるオーナーさん一度検討してみてくださいね。
テナントリテンション
こんにちは、岡本麻美です。
空室対策といえば、家賃を下げたり、リフォームやリノベーションを連想すると思います。それ以外では、入居者募集の方法を工夫したり、 広告費を多く払うなどの方法もあります。
しかし1番の空室対策は、入居者さんが出ていかないこと、つまり長く住んでもらうことです。これを入居者保持といって「テナントリテンション」と呼びます。
テナントリテンションは収益維持に直結します。 入居者さんが退去しなければ空室を防ぐばかりでなく、 新規入居者募集のための経費も必要ありませんよね。
入居者さんが部屋を出てしまったらどんなに早く次の入居者が決まっても、前の入居者が出た後の原状回復工事などの期間や費用はかかってきます。しかも、次の入居者さんが決まったとしても、前回と同じ賃料が取れるとは限りません。なので、テナントリテンションは、とても重要となります。
そして、数あるテナントリテンションで1番効果が高いのが掃除です。入居者アンケートの結果でも、物件の清潔感は皆さん気にされていますので、共用部の清掃などはしっかり予算を確保して行ってくださいね。
他には季節感の演出というのもあります。たとえば、12月にクリスマスツリーをエントランスに置いたり、7月には七夕の飾り付けをするなど、季節感を演出することもテナントリテンションにつながったりします。一度、試してみるのもいかがでしょうか？？？
2,000円の空室対策
こんにちは、不動産経営コンサルタントの田中です。
毎日暑い日が続きますね。外に出た途端に熱風にさらされ、外回りすることに気が引けそうですが、夏の暑さに負けない熱意で日々空室と奮闘しています！
さて、本日は閑散期の入居者募集活動についてお伝えします。空室になると、リフォームをして、競合物件の募集状況を調べて家賃設定を行います。そして、いざ募集して内覧者が来た時に、ただ決まるのを待っているだけでは、この時期は特に決まりませんよね。
内覧があるにもかかわらず、決まらないお部屋に対して、ほんの少し『おもてなし』をするだけでも成約率は上がります。今回はその手法をご紹介いたします。
まず、お部屋に入って一番目立つところに以下の写真のようなテーブルにウェルカムボードを設置します。そして生活空間をイメージしていただくためにお皿や食品サンプルを置いたり造花を飾ります。
ちなみに値段はというと、
テーブル・・・・・・999円
ウェルカムボード・・300円
それ以外の写真に写っているものは全て100円ショップで揃えたものです。
このようにスリッパとマットも100円です。他にも、お部屋の間取り図面や周辺環境（銀行や病院など）を記載した地図、間口などのサイズを測るメジャー、引越し初日に必要なバスセットなども置いたりしています。
このように少し『おもてなし』をするだけで内覧者のイメージは大きく変わるものです。家賃を大幅に下げることやリノベーションに比べると効果は薄いですが2,000円で出来る空室対策です。
必ずしも必要か？というとそうでもないかもしれません。しかし何もない部屋より内覧に来ていただいた方の印象は良いはずですし、効果も感じております。これからも色々試してまたご報告したいと思います。
プロパティマネジメントのリーシング
皆様こんにちは。
不動産経営コンサルタントの 田中です。
当社のリーシング活動は、一般的な入居者様の募集以外にも3つの特徴がございます。
まず1つ目は外国人入居者様の募集。
こちらは保証会社の加入を条件とすることにより、オーナー様の滞納・明渡訴訟のリスクヘッジを行ったうえで斡旋しております。文化の違いもございますので、母国語で外国人入居者様に対応できるよう、当社には『外国語が話せるスタッフ』が在籍しております。
英語、中国語、韓国語 …
メインは3つですが、 やはり母国語での対応、説明を受けられることが、 外国人入居者様との関係強化にもつながっております。 （事実、外国人入居者様の滞納率は日本人の方より低いです）
2つ目は法人へのアプローチです。
企業を開拓して提携し、転勤などでお部屋を探す社員の方をご紹介して頂いています。当社では、ただ形式的にインターネットに物件掲載をして募集をするだけでなく、グループ会社の『ツインホーム法人営業部』と連携して、企業との提携など、集客のためのアプローチを積極的に行っています。良い時期を逃さぬよう、その時期に合った、その物件に合った、募集方法を行う事が重要だと考えております。
3つ目につきましては『マンスリー』契約です。
2020年の東京オリンピックを間近に控え、 インフラ整備等で日雇い労働者の皆様や、 それに伴った住居確保が急務となっております。これらを背景に如何に早く仕掛けるか．．．。既に競合物件よりも先立って一部のオーナー様に提案を行っています。
今後発生するニーズを速やかに捉え、 入居率へと繋げていくことは、 当社の根幹の部分になります。これからも、高い入居率を保ち続けられるように情報収集とその鮮度に意識しながら業務に取り組んで参ります。
