初期費用完全0円プラン
こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本です。
先月、1年以上空室が続いているオーナ様よりご相談がありました。
フルリノベーションしているのに、1年以上空室が続く・・・
リノベーションをすればすぐ入居者が決まると思っていた・・・
など、いろんなお悩みをお話いただけました。
リノベーションは再投資となりますので、市場調査を徹底的に行った上で競合物件との差別化が図れる内容であり、かつ投資利回りを算出してから実施することをお話しいたしました。
しかしながら、今回はすでにリノベーション実施済みですので、当社独自の空室対策プラン「ZEROチンタイ」をご提案いたしました。
導入数日後に多数の問い合わせが入り、2週間後に入居となりました。これには、オーナー様も非常に驚いていました。
「ZEROチンタイ」の特徴は、オーナー様の先行投資がございません！
費用をかけずライバル物件に対抗できる競争力を持つことができます。また成約にならない限り、オーナー様の負担もございません。したがって追加リフォームなどの投資もかからず、リスクもございません。
費用をかけない空室対策にご興味を持たれた方は、お気軽にお問い合わせくださいね。
賃貸管理の「攻め」と「守り」
こんにちは、岡本です。
本日は、『攻め』と『守り』の２つの賃貸管理についてご紹介しますね。
まず１つめは、『攻め』の管理。
これは空室が発生したときに、すばやく空室を埋めて、 空室期間を最小限にするものです。
２つめは、『守り』の管理。
こちらは入居者さんに住み心地のよい住環境を提供して、 できるだけ長くお部屋に住んでもらうというものです。
この２つの管理が機能してはじめて、賃貸マンション経営で安定した収益をあげることができます。２つの管理のうち、 どちらかというと大半の方が興味を持つのが、 『攻め』の管理、空室の早期解消ではないでしょうか。空室が生じれば、当然家賃収入が入ってこなくなります。 ローンで物件を購入している方にとっては、 まさに死活問題ですからね。
私たちも空室が生じた際には、1000社を超える賃貸仲介会社に情報を発信したり、 仲介会社さんへの定期訪問をしたり、独自の空室対策プランを導入したり、 様々な工夫や努力をして一日でも早く空室を埋めるために 全力を尽くしています。そのほかにも、外国籍の方を積極的に受け入れたり、 内見機会を逃さないために内装工事を退去後10日間以内完了させたり と空室を埋めるためのすべての対策を講じます！
このように、攻めの管理が空室の早期解消なら、 守りの管理の目的は建物の資産価値を維持すること。そして、入居者さんに快適な住環境を提供することで空室を未然に防ぐことです。 転勤や結婚など止むを得ない理由による解約は仕方がないとしても、 それ以外の理由による解約を抑えることが大切です。つまり、「解約率を下げて、更新率をあげること」、これを合言葉に、私たちは業務に取り組んでいます。
『守り』の管理は、入居者さんに快適に生活してもらい、少しでも長く契約してもらうように、『ゴミ置場新設』 『駐輪場増設』 『防犯カメラ新設』 『鍵をダブルロックに変える』また、細かいところでは、 『フロアーマットの設置』 『植栽のライトアップ』 『自動販売機設置』 『光ファイバー導入』などをオーナー様に提案し、実施していただいています。
さらに、24時間緊急コールセンターも設置していますので、『ブレーカーが落ちたとき』 『排水溝が詰まったとき』 『蛇口からの水漏れ』 『窓ガラスが割られたとき』など、様々な生活トラブルのサポートができる体制を整えています。
入居者さんが当社の管理物件を選んでいただけるよう、 また、住み続けていただけるよう、これからも様々な工夫をして いきたいと考えています。それが、オーナー様がマンション経営で安定した収益に得ることにつながると考え、日々業務に取り組んでいます。
究極の空室対策とは
皆さんこんにちは、岡本です。
早速ですが、
退去がなければ、部屋付けすることもありません。
退去がなければ、リフォームすることもありません。
退去がなければ、入居促進費を支払う必要もありません。
退去がなければ、空室期間中の家賃収入がなくなることもありません。
そして、オーナー様も空室（解約）になることは避けたいと考えています。
空室対策と言われると、いかに早く空室を埋めるかになってしまいます。当然ですが、それは私たち賃貸管理会社の重要業務となります。
しかし当社では、空室になる前に対策することが、究極の空室対策と考えています。そもそもの空室となる退去を防ぎ、減らす事を実践し、今住んで下さっている入居者様に、少しでも快適に長く住んで頂く事が大切なんです。
そのため、困った事や設備の修繕依頼があった場合は迅速に対応するのは勿論の事ですが、解約したいとご連絡があった場合は、必ず理由を確認し、もし改善ができるような内容の場合は、改善し、そのまま住み続けて頂きたい！そう考えています！
もし「家賃が高い」という理由の場合は、周辺の相場を調べた上で、オーナー様にご相談をさせて頂いたりもしています。
1室退去した際の空室損失は、約6ヶ月分の賃料と言われています。
空室が決まるまでの期間が約2ヶ月、リフォーム費用が2ヶ月分、仲介会社に支払う入居促進費が2ヶ月分、合計6ヶ月分となります。
当社は入居者様からも選ばれる賃貸管理会社を目指しています。
それは解約の減少、そしてオーナー様から預かる大事な資産を守ることに繋がっている。
そう私たちは考えています。
ネットに掲載する『室内写真』
皆さんこんにちは、岡本です。
借主の方がお部屋探しをする場合、ほとんどの方がまずはインターネットで探す時代です。
そして、ある程度住みたいエリアの相場感や、内見したい物件を絞り込んでから、不動産会社を訪問する傾向にあります。 そのため、いかにインターネットで物件をアピールできるかが大きなポイントとなります。
当社ではその中でも、『インターネットに掲載する室内写真』にこだわっています。募集用に撮影する写真は、全て広角レンズのカメラを使います。このカメラを使う事により、より広角で奥行きのある写真が撮れます。入居者が退去し、内装工事が完了したお部屋は、順次撮影を行い、速やかにネット上にアップをします。
そして写真を撮影するコツも、プロのカメラマンに指導を受けております。
最近のデジタルカメラは優秀で、暗めの部屋は明るく、明るすぎる部屋は少し暗く、と、室内の明るさを自動的に調整もしてくれます。そのため、日当たりのとっても良い部屋が本来よりも暗い写真しか撮れないなんて事があったりします。そんな時は部屋の少し暗い部分に、ピントを合わせると、自動調整効果で明るい写真が撮れるんですよ。
お部屋の状況、特徴を正しく伝えつつ、一人でも多くの方に『この部屋を実際に見てみたい！！』と思ってもらえるようないい写真を掲載していきたいと思います。
仲介会社様との信頼関係
皆さんこんにちは、岡本です。
本日は、いつも客付けをして下さる、仲介会社の皆様についてお話しようと思います。
今期当社が掲げている入居率は、『年間平均96％超』！
この入居率を保つ事は、実際に入居者様を客付けしてくれる、仲介会社の皆様のご協力なくしては達成できるものではありません。つまり仲介会社様は大切なパートナーです。
オーナーサポート課の皆は、仲介会社各社に定期的に訪問し、物件紹介をしつつ、仲介会社の営業マンの皆さんと直接会ってコミュニケーションを取りながら関係を築いていきます。
ある物件に案内に行かれた、営業マンさんが、「室内に、何匹か虫が死んでましたよ。」と教えて下さった事がありました。また「鍵が開きづらくなってますよ。」とか、物件近隣の賃料相場の変動を教えて下さったりなどなど、お付き合いのあまりない仲介会社さんであれば、スルーをされてしまうような情報を伝えて下さったりします。
当社の物件を紹介して下さるだけでなく、こういった情報を頂けるのは、信頼関係が築けているからではと、思っています。
空室を埋め、そして入居率96％を保つためには、仲介会社様との相互協力が不可欠なんです。大事なのはやはり人と、人ですね。
これからも、仲介会社の皆さんのご協力を仰ぎながら、客付けに奮闘していきますね！
それでは今日はこの辺で…