皆様ご無沙汰しております。総務課の内田です。

今回はマイナンバー制度について調べてみました(*^^*)

来年１月から始まるマイナンバー制度ですが、今年１０月から国民一人一人に１２ケタのマイナンバー（個人番号）が通知されるのは皆さんご存知のことかと思います。

このマイナンバーは実際に何に使われるのかというと、行政の分野で「社会保障」「税」「災害対策」の利用からスタートします。また、従業員雇用のある法人様等でも「税」と「社会保障」の手続き等で利用することとなります。総務課の私としては、目にする機会も多くなると思います。

では、実際に不動産関係者としてはどうでしょうか。現段階での利用方法は税務・社会保険関係のみとなり、実際に必要となるのは不動産の使用料等の支払調書を作成する、法人の借主様からの問い合わせがくるのではないかと予測しています。

ただ、不動産取引では、犯罪収益移転防止法により不動産契約時の本人確認業務が必要となっておりますので、近いうちに不動産取引やローンの借り入れにもマイナンバーが必要になってくるのではないか！という話をちらほらと耳にします。ということは、不動産取引で、不動産業者や司法書士、取引関係者などがマイナンバーを知りうる可能性もでてきますね。

どういった活用がされるか、まだ不明慮な部分も多いのですが不動産会社はもちろんのこと、地主さんや家主さんもしっかりマイナンバーという制度を理解する必要性があるように感じます。

特にマイナンバーは生涯を通じて利用するもので原則として変更されませんので、厳重に取り扱わないと悪意がなくても不正使用にあたる行為を行ってしまう可能性もあります。（マイナンバーを書き写す行為やＩＤカードのコピーを取る行為は、法令や条例で定められた目的以外では不正使用となります）

もちろん、使用するのではなくこちらが提供する必要のある場合もありますが、【賃貸借契約の本人確認の為に必要です】とか【良い不動産の情報をいちはやく教えます】という理由でマイナンバーを教えてください等といわれても、教える必要はありません。

個人的には、安易に民間同士でマイナンバーのやりとりをしない方がよいのでは…と思いますが制度として決まった以上従うしかありません。正しい知識を身に着け、不正使用されないよう十分に注意を払いましょう。

長くなりましたので、続きは次回に…。

こんにちは、オーナーサポート課の本木です♪

最近はすごく涼しくなってきましたね！季節の変わり目は体調を崩しやすくなりますので、皆様もお気をつけください！と、いっている私が現在風邪気味です…(´Д` )

さて、今回は私が学んで行った空室対策についてお話しようかなと思います！

部屋付で重要な業務に仲介会社回りがありますが、それ以外にも内覧者対策も大切ですのでウェルカムボードや、周辺地図、ポップの設置などを行いました(^-^)

部屋に一つ置くだけで雰囲気も変わりますし、お客様も入居後のイメージがしやすくていいですよね♪このセット一式は、全部で1,500円です。この値段ならオーナー様も気軽に実践できるのではないのかなと思います♪

そしてもう一つが、ポップやウェルカムボードに続き、、、

ウェルカムバスケットの設置も行いました♪*･゜ﾟ･*:.｡..｡.:*･'(*ﾟ▽ﾟ*)’･*:.｡. .｡.:*･゜ﾟ･*

これもすべて100円ショップでそろえた物です。入居者さんの立場になると、引越し後にすぐ使えるものや日用品はあると助かりますよね！やはり空室対策は入居者さんの目線でしっかり考えていかないといけないですよね。

そして、先日『賃貸経営マイスター』の著者である、藤澤雅義さんの講習を受けました！もう、とてもおもしろくわかりやすく本当に聞き入ってしまいました（ ; ; ）！！

どんなことでもスキルを上げるためには勉強するしかないですね。特に講習やセミナーには、吸収できるものがたくさんあるのでどんどん参加しようと思いました。

それでは、今回はこの辺で*･゜ﾟ･*:.｡..｡.:*･'(*ﾟ▽ﾟ*)’･*:.｡. .｡.:*･゜ﾟ･*

こんにちは、不動産経営コンサルタントの岡本麻美です。

本日は、キャップレートを取り上げますね。Capitalization Rateの略で簡単にいうと「還元利回り」や「期待利回り」のことです。

不動産鑑定評価基準では、「還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。」

と書いています。なんか解りづらいですね．．．

収益還元法での物件の価格は、
不動産の価格＝NOI（営業純利益）÷キャップレート（期待利回り）

で求めます。

賃貸マンションなどの収益物件を売却するときは、この式を用いて売却価格を設定します。キャップレートが決まっていれば、NOI（営業純利益）で売却価格が決まりますので、家賃の値下げは不動産価格の値下げを意味しますよね。

この式は、
キャップレート（期待利回り）＝NOI（営業人利益）÷不動産の価格

と置き換えることもできます。

キャップレートは、立地や構造、物件タイプ（住居系・オフィス系など）により異なりますし、都心部になればなるほどリスクが低くなるので一般的にキャップレートは低くなります。

たとえば、ある投資家が物件を購入するときの期待する利回りが10％だとします。NOIが800万円だったとしたら、この物件に出せる金額の上限は8,000万円となります。

このように公式を使うと、キャップレートからの物件適正価格がわかります。ぜひ物件購入を検討する際は、投資判断の一つとして計算してみてくださいね。

こんにちは、岡本麻美です。

空室対策といえば、家賃を下げたり、リフォームやリノベーションを連想すると思います。それ以外では、入居者募集の方法を工夫したり、 広告費を多く払うなどの方法もあります。

しかし1番の空室対策は、入居者さんが出ていかないこと、つまり長く住んでもらうことです。これを入居者保持といって「テナントリテンション」と呼びます。

テナントリテンションは収益維持に直結します。 入居者さんが退去しなければ空室を防ぐばかりでなく、 新規入居者募集のための経費も必要ありませんよね。

入居者さんが部屋を出てしまったらどんなに早く次の入居者が決まっても、前の入居者が出た後の原状回復工事などの期間や費用はかかってきます。しかも、次の入居者さんが決まったとしても、前回と同じ賃料が取れるとは限りません。なので、テナントリテンションは、とても重要となります。

そして、数あるテナントリテンションで1番効果が高いのが掃除です。入居者アンケートの結果でも、物件の清潔感は皆さん気にされていますので、共用部の清掃などはしっかり予算を確保して行ってくださいね。

他には季節感の演出というのもあります。たとえば、12月にクリスマスツリーをエントランスに置いたり、7月には七夕の飾り付けをするなど、季節感を演出することもテナントリテンションにつながったりします。一度、試してみるのもいかがでしょうか？？？

皆さんこんにちは！総務課の内田です。

先日、天神祭に行ってきました！花火の日だったので、JR桜ノ宮駅につくと既に人がたくさんいて少しテンションが下がりました…(~o~)人の波にのまれながら突き進み、友人が待機しているという帝国ホテル前まで向かいました。

実は、天神祭の花火を見るのは人生ではじめてで、どの位置から花火があがるのかもわからずしばらく彷徨っていると、いきなり目の前で花火が…！！

偶然にもベストなポジションに立っていたようで、そのまま最後まで見物しました(^^)

天神の花火はすし詰め状態で規制がかかり、動けない…というイメージだったのですが、そんなこともなく、ゆったりと見物できました。花火を見るのは数年ぶりでしたが、まさに圧巻！色々な花火が次々に上がり、あっという間に時間がすぎました。

天神祭といえば、この大阪天満宮の天神祭を思い浮かべる方が多いとおもうのですが、実は日本各地の天満宮（天神社）で催される祭りのことを【天神祭】といいます。なので、大阪の天神祭だけが、天神祭ではないのです！知らなかった…。

また、祭神の菅原道真の命日にちなんだ縁日で、２５日前後に行います。そしてこの天神祭、なんと天歴5年（951年）6月1日より始まったとされています。当時の祭毎は大川より神鉾（かみほこ）を流し、流れ着いた場所に祭場を設け禊払い（みそぎはらい）を行うといった内容だったようです。

祭場へは船で奉迎したことが船渡御（ふなとぎょ）の起源になったと伝えられています。今でも本宮の日には船渡御が行われていて、今行われている祭毎が江戸時代から続いていたと思うと、なんとも不思議な感じがしますね…！