ツインライフのZEROリノ・ZEROリノライトは、単なる空室対策ではなく、経営的な観点で非常にメリットのあるシステムです。経年や経営不振による悪循環から早期に脱却し、健全経営へと導きます。さらには永続可能な満室経営を実施し、税金面でもオーナーさまにとって力強い味方となります。
経営には確かな戦術が必要です。多くのオーナーさまには借入があり、それがネックになって大規模なリフォームができません。ZEROリノ・ZEROリノライトなら家賃保証によって2ヶ月後には確実に家賃が入るので、手残りが確実に増えていきます。財務体質が良くなるので、金融機関からの借入も容易になります。
投資という観点から賃貸経営を行うのであれば、確実なリターンが見込めなければ意味がありません。ZEROリノ・ZEROリノライトはリノベーションに加えて家賃保証も含みますので、毎月の収益を確定することができます。併せて、リノベーション費用を経費として計上することにより支出も削減できるので、100%の投資効果を実現できます。
リフォームにかかる費用を数年かけて減価償却で処理するか、単年度の修繕費として計上するかで大きな違いがでます。建物の価値を高めるものに該当する場合、減価償却の対象となります。その点、ZEROリノ・ZEROリノライトは躯体に手を加えない表装リノベーションも可能ですので、修繕費として単年度償却することもできます。
全国平均入居率は81.1%。
これに比べ、当社の管理物件入居率は95.6%です。
満室経営を実現するためには、確かな実績が必要なのです。
オーナーさまの物件が取り巻く現状を正しく把握し、それに対する施策を適切に講じることが空室対策には不可欠です。商圏に暮らす人の実態や男女比、家族構成などを洗い出し、どんなニーズが存在するのかを確かめます。
マーケティング調査で得たデータを基に、どんな部屋がうけるのかを考察。旧来の常識にはない、斬新な切り口で物件を再生します。的確にユーザーに響くデザインで、魅力溢れる物件を創出します。
いくら物件に魅力があっても、口コミだけで入居者を見つけるには限界があります。当社では、他会社の仲介店にも協力を仰ぎ、オーナーさまの物件の周知を広め、いち早く入居者を獲得する努力を行っています。
物件をお預かりする以上、素早く入居者を決めて空室を埋め、オーナーさまの利益を最大化できるよう日々業務に取り組んでいます。スタッフの一人ひとりがオーナーさまの気持ちに寄り添い、共に満室を実現することを使命と考えています。
当社のZEROリノ・ZEROリノライトは、マーケティング調査から満室対策までをワンストップで行います。一連の行程を徹底してトータルで行うことで効果をより確実なものにし、オーナーさまの利益最大化の実現を可能にしています。
物件のオーナーである以上、投資的側面から逃れることはできません。
空室の状態が続けばそれだけ機会損失が拡大し、利回りが低下していきます。
キャッシュが減れば収益を向上させるための再投資もままならなくなります…
ZEROリノ・ZEROリノライトは家賃保証があるので、保証賃料から返済原資を確保できます。
自己資金が足りないオーナーさまでも導入できるのです。
機会損失を利益にかえるためにはとても有効な手段なのです!
ZEROリノを導入することにより、利益が向上します。それにより、高く売却する(出口戦略)ことが可能になります。
投資という観点からすると、いかに利益を生み出して売り抜けるかが重要になります。
家賃収益(インカムゲイン)と売却収益(キャピタルゲイン)の一連のトータル収益が不動産資質の本質になるのです。
所得税の金額は利益額によって決まります。つまり利益が増えれば納税額はアップするのです。
賃貸経営をしている多くのオーナーさまが
毎月返済額が固定の元利均等で返済をしています。
設備の減価償却は15年、建物は耐用年数で減価償却されます。
経年が進むと新築時に比べ利息と減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額は増えます。それと同時に空室も増え、家賃収入が減少傾向となります。収入は減り支出は増えるため、最終的に手残りが減ってしまいます。
お金が実際に出ていかなくても、経費にできる減価償却費は築年数が新しいほど額が大きく、築年数とともに減少していきます。一方、実際にお金は出ていくものの、経費にできない元金返済分は当初の額は少ないですが、経年とともに段々大きくなります。そうしていると、互いの額が逆転するポイントが出てきます。この交差するポイントがデッドクロスです。また、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼びます。
このポイントより前は、所得税の軽減効果がありますが、これ以降は実際に手元に残っているキャッシュよりも申告所得の方が多くなってしまいます。何かしらの対策を講じなければ、満室経営でも年々財務状態は悪化することになります。
物件の購入資金のほとんどをローンで確保した場合、満室経営でも必ずデッドクロスは発生します。その対策として、事業を始める当初から内部留保を進めることが重要です。具体的には資金を稼ぎ残すことです。このためには、空室などによる機会損失をできるだけなくすことはもちろん、家賃を上げることも大切です。家賃を上げるためには付加価値をアップさせることが必要ですが、少なくとも家賃の下落を防ぐための工夫が重要です。
ZEROリノ・ZEROリノライトなら家賃の低下を防ぎ、修繕費を経費として計上できるので
所得額を下げることができます。収入を増やし、納税額を下げる。まさに一挙両得なシステムなのです!
相続税とは、相続や遺贈により取得した財産及び、相続時精算課税の適用を受けて取得した財産価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算)が基礎控除を超える場合に、その超える部分に対して課税されます。
変動できる数値は、財務評価額つまり、物件評価額マイナス負債のみであることが重要です。財務評価額を下げるための投資は多数ありますが、一時的な相続税対策にはなっても負債が残るデメリットもあります。投資をする際にはしっかりと負債(投資)の回収も視野に入れることが重要です。
相続税には賃貸物件に関わらず基礎控除があります。財産価額が基礎控除額を下回ると相続税は免除されます。逆に財産価額が基礎控除額を上回った場合、課税算定の基準となる課税標準により税額が決まります。つまり、修繕費として適切な経費計上をを行い、財産評価額を下げて税率を下げる対策が必要です。投資効果の見込める確かな投資を行い、投資後の収支計画もしっかり考える必要があります。
老巧化物件のリノベーションを行うことは、相続税の節税につながります。相続発生前に行うことで、工事に掛かった費用分だけ相続財産が減ることになります。大規模なリノベーションを行った場合でも、それにより固定資産税評価額が上がることは基本的にはありません。築年数が古く、固定資産税評価額が1,000万円しかないマンションのリノベーションに数千万円を掛けたとしても、評価額は1,000万円のままです。大型のリノベーションによって実際の不動産の資産価値が上がった場合でも、税法上の評価額には反映されません。
もし、リノベーションに2,000万円使ったとすると、その分ダイレクトに相続税評価額が減って税額も低くなります。その逆に、自宅や賃貸住宅を相続後、自らリノベーションを行う場合、相続税を支払った残りから費用を捻出することになります。リノベーションの費用を相続が発生する前に払うか、後に払うかで、手元に残る金額に大きな差が出る場合があります。賃貸住宅のリフォームやリノベーションの料金は減価償却の対象となりますので、複数年に分けて経費計上することができます。ということは、リノベーションに限らず、修繕やリフォームなど、いずれ必要になるのであれば被相続人が健在のうちに行っておくほうがいいでしょう。
「リノベーションしたいけど、手持ちのキャッシュを減らしたくない」というオーナーさまへ。
ゼロリノならリノベーション費用を分割でお支払いいただけます。
自己資金0円でリノベーションできます。
リノベーション後の住戸は平均5～10%家賃が向上します。
工事期間と免責期間を除き、最長10年間家賃を保証いたします。
※免責期間中に入居者が決定した場合の家賃はオーナーさまの収入になります。
※免責期間は条件により2ヶ月でない場合があります。
入居者の有無に関わらず、オーナーさまへは毎月一定の家賃をお支払いいたします。
※ZEROリノ・ZEROリノライトを導入した場合、管理料は無料となります(新規物件の場合のみ)。
※地域やリノベーションプランにより利率は異なります。
機会損失による損失がなくなり、家賃収入が増加します。
結果、納税額が減少するので、手残りが増加します。
空室対策に頭を悩ませるオーナーさまの多くは空室による機会損失から家賃収入が減少しています。さらに借入返済や固定資産税の税負担も重なり、手残りが少なくなります。ZEROリノ・ZEROリノライトなら、収支を健全化することが可能です。家賃保証により機会損失を無くし、経費を計上することで納税額を削減します。100%の投資効果で手残りを増やします。
古くなった物件を、外観も含めて一棟まるごと全面的に再生させます。時代のニーズにマッチした個性的なリノベーションを行うことでユーザーのココロをガッチリ捉え、入居促進に抜群の効果を発揮します。さらに、物件の資産価値を飛躍的に向上させることが可能です。
1部屋単位、もしくは複数住戸のリノベーションを行います。必要な分だけ、最低限の労力とコストを掛けたリノベーションで効果を上げたい場合に最適なプランです。一棟全体のリノベーションを検討中の方も、まずは1部屋単位からお試しください。
古くなった物件を付加価値を付けて再生させることです。「ZEROリノ・ZEROリノライト」を導入することにより入居促進につながります。
リノベーションの計画と施工後の物件管理手法によって変わります。高い費用をかけてお洒落なお部屋を作っても、賃貸ニーズに合っていなければ決まりません。
物件のタイプや老巧化の度合い、戸数によって変わりますが、おおよそ1ヵ月で終了する場合は多いです。
当社の管理物件入居率は95.6%を誇ります。入居者獲得には絶対的な自信がありますので、家賃収入が滞る心配がありません。ですので、家賃保証ができるのです。
最長10年間、2年間再契約型になります。2年の理由は、現状で最大限の募集家賃を設定することでオーナーさまにできるだけ収益を残していただくためです。
築年数に関わらず、構造や躯体がしっかりしたものであれば問題ありません。
オーナーさまの物件を取り巻く環境をマーケティングし、最適なリノベーションを実施します。そして、迅速に入居者が決まるよう、徹底した広報活動を行います。
「ZEROリノ・ZEROリノライト」は表装的な工事になりますので、原価償却ではなく単年度償却が可能です。ですので、年間の利益を大幅に減らすことができ、節税になるのです。
経年とともに、減価償却費は減少し、元金返済額は増えていきます。このバランスが崩れることによって納税額が増えることになります。
一番の違いは、一室からでも家賃保証ができること。また、ゼロリノは空室に対して投資をしていただくために、保証にも関わらず募集資料を相場から5～10%アップできます。