老朽化した物件では入居の妨げになりますので、リフォームやリノベーションといった対策が必要ですが、きちんと費用対効果を見極める必要があります。リフォームはアパート経営における支出の大きな位置を占めるものですから、この支出をコントロールできるかどうかが賃貸経営の成否を決めることにもなります。

賃貸マンション経営では、利益＝（売却額-取得額）＋（収入-支出）を最大化することが目的です。リフォームについても、この考え方を適用することが大切です。費用対効果（＝「利回り」という考え方）が重要となります。その費用（支出）でどれだけの賃料を得られるのか、賃料が下がるのをどれだけ食い止められるのか、売却価格にどれだけ反映させられるのか、といったことです。賃貸経営は長期にわたる事業ですので、リフォームに関しても投資基準を持って行う場合と持たずに行う場合ではその運用結果に大きな差が出ます。

小さなことでは、クロス一つをとっても同じようなデザインで倍ほど価格の振れ幅がありますし、上を見ればいくらでも高価な物が存在します。つまり、賃料上昇分を利回り計算し、物件購入時の利回りより高ければ施工メリットは高いと判断できます。例えば、水回りの取替工事を行うことで3000円の賃料下落を抑えることができれば、メリットがあると考えてよいでしょう。

このようにリフォームにも「利回り」という考え方を取り入れることにより、やるべきものと必要のないものの判断が明確にできます。物件の管理を管理会社に任せているオーナーさまも多いでしょう。この場合、費用対効果の認識がない管理会社によって不必要なリフォーム工事を提案され、受け入れてしまえばオーナーさまの利益を損なうことになりますから注意が必要です。

入居希望者を紹介してくれる賃貸仲介営業マンは毎月厳しい営業成績を求められているので、当然ですが報酬額を気にします。極端に言えば、どんなにきれいな部屋でも報酬が少なければ案内せず、多少汚い部屋だったとしても報酬の高い方に入居希望者を案内します。このことから、例えば賃料7万円の部屋があり、7万円かけてリフォームをするのと7万円の入居促進費を増やすのではどちらが効果が得られるのかということを考えます。

当社の管理物件でも、リフォームをする選択肢を取らず、リフォーム費用を入居促進費に充てて入居率を高めた事例が数多くあります。単にリフォームすればよいのではなく、リフォームした場合と入居促進費を上げた場合の比較をし、その上でどちらを選択するか判断することが重要なのです。リフォームにお金をかけるか、入居促進費にお金をかけるか、どちらに効果があるのかを見極める、つまり入居促進費とリフォーム費用の比較をし、あくまでも利益を最大化するという視点で支出をコントロールします。そのためには入居者がどの程度の部屋をどの程度の賃料で探しており、賃貸営業マンはどの程度の入居促進費で入居を斡旋してくれるものなのか把握しておくのがポイントです。